Määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaminen

Määräaikainen vuokrasopimus sitoo sekä vuokranantajaa että vuokralaista koko sopimuskauden ajan. Toisin kuin toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, määräaikaista sopimusta ei voi päättää ennenaikaisesti ilman erityistä syytä. Tietyissä tilanteissa laki antaa määräaikaiselle vuokrasopimukselle purkumahdollisuuden. Tässä artikkelissa käymme läpi määräaikaisen vuokrasopimuksen purkuperusteet vuokralaisen ja vuokranantajan näkökulmasta.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen sitovuus

Lain mukaan määräaikainen vuokrasopimus päättyy automaattisesti sovitun ajanjakson päätyttyä ilman erillistä irtisanomista. Se tarkoittaa, ettei kumpikaan osapuoli voi normaalisti päättää sopimusta kesken sopimuskauden. Jos sopimukseen on kuitenkin kirjattu irtisanomismahdollisuus, se tulee toteuttaa sopimuksessa sovittujen ehtojen mukaisesti. Sopimuksessa voi olla esimerkiksi lauseke, että jos sopimus irtisanotaan määräaikaisuuden voimassaollessa, tulee vuokralaisen maksaa ennalta määritetty sopimussakko.

Irtisanominen tulee erottaa purkamisesta. Vuokrasopimuksen purku tarkoittaa tilannetta, jolloin vuokrasopimus määrätään päättyväksi välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Tässä artikkelissa käymme läpi tilanteita, milloin vuokrasopimus voidaan purkaa.

Vuokralaisen oikeus purkaa sopimus

Vuokrasopimus voidaan purkaa vain laissa määritetyillä purkuperusteilla. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus seuraavissa tilanteissa:

1. Asunnon hallinnan viivästyminen:
   Jos vuokralainen ei saa asuntoa hallintaansa sovittuna ajankohtana ja tästä aiheutuu hänelle olennaista haittaa, voi vuokralainen purkaa sopimuksen. Purkaminen on mahdollista jo ennen sovittua ajankohtaa, jos on ilmeistä, että viivästys tulee tapahtumaan (esimerkiksi remontti on kesken).
   
   
2. Asunnon puutteellinen kunto:
   Jos asunto ei ole sovitussa kunnossa vuokrasuhteen alkaessa, vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus. Sama oikeus koskee myös tilannetta, jossa huoneisto tulee puutteelliseen kuntoon vuokrasuhteen aikana vuokralaisesta riippumattomasta syystä, eikä vuokranantaja ryhdy viivytyksettä korjaaviin toimenpiteisiin. Purkuperusteen edellytyksenä on, että puutteellisuudella on olennainen merkitys asumiseen. Puutteellinen kunto voi ilmetä esimerkiksi niin, ettei asunnon sisälämpötila ole vaadittavalla tasolla.
   
   
3. Terveydelle ilmeistä vaaraa aiheuttava huoneisto:
   

   Jos vuokra-asunto on asumiskelvoton tai aiheuttaa terveyshaittaa, vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus välittömästi. Terveydelle haitallisia syitä voivat olla esimerkiksi home- ja kosteusvauriot tai ilmanvaihdon ongelmat, jotka aiheuttavat sisäilmaongelmia. Vuokralaisen on annettava vuokranantajalle mahdollisuus korjata tilanne. Jos vuokranantaja ei ryhdy toimenpiteisiin, vuokralaiselle syntyy oikeus purkaa sopimus. Terveydelle haitallisista olosuhteet pitää pystyä näyttämään toteen asiantuntijalausunnolla, kuten terveystarkastajan lausunnolla.

4. Hallinnan menettäminen:
   Jos asunto tai osa siitä joutuu pois vuokralaisen hallinnasta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa hallinnan menetyksestä. Edellytyksenä on, että menetyksellä on olennainen merkitys vuokralaisen asumiseen. Esimerkkinä tilanne, että vahingon vuoksi osa asunnosta muuttuu asuinkelvottomaksi (esimerkiksi keittiö tai kylpyhuone ei ole käytössä), eikä vuokralainen voi jatkaa normaalia asumistaan.
   
   
5. Vuokralaisen erityistilanne (kohtuuton sopimus):
   Jos sopimuksen voimassaolo aiheuttaa vuokralaiselle kohtuuttoman tilanteen, sopimus voidaan purkaa erityistapauksessa. Kohtuuton tilanne voi olla esimerkiksi se, että vuokralainen joutuu muuttamaan toiselle paikkakunnalle työn tai opiskelun vuoksi. Tämän tyyppiset purkuperusteet eivät ole automaattisia, vaan vuokrasopimuksen purkua erityisistä syistä arvioidaan tapauskohtaisesti. Sopimuksen purkamisen edellytyksenä on, että vuokralainen pystyy osoittamaan tilanteensa erityisolosuhteet ja niiden vaikutuksen hänen asumiseensa.
   
   

Vuokranantajan oikeus purkaa sopimus

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus seuraavissa tilanteissa:

1. Vuokranmaksun laiminlyönti:
   Jos vuokralainen jättää vuokrat maksamatta, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen, jos maksamattomia vuokria on kertynyt merkittävä määrä.

2. Vuokraoikeuden luvaton siirtäminen:
   Jos vuokraoikeus siirretään tai asunto luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin lakia, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen.

3. Asunnon väärinkäyttö:
   Jos asuntoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin sopimuksessa on edellytetty tai jos vuokralainen vahingoittaa asuntoa tahallisesti, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen.

4. Häiritsevä elämä:
   Vuokralaisen toistuva häiritsevä käytös, joka häiritsee naapureita tai taloyhtiön asukkaita, voi olla peruste sopimuksen purkamiselle.

5. Asunnon hoidon laiminlyönti:
   Jos vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti tai rikkoo terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi annettuja määräyksiä, vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus. Esimerkiksi, jos vuokralainen laiminlyö asunnon siisteyden siinä määrin, että tilanne aiheuttaa haittaa taloyhtiölle (esimerkiksi tuholaisongelma).

6. Vakuuden asettamatta jättäminen:
   Jos vuokralainen ei maksa sovittua vuokravakuutta annetussa määräajassa, sopimus voidaan purkaa.

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokranantajan tulee antaa kirjallinen varoitus ennen sopimuksen purkamista, paitsi jos rikkomus on erityisen vakava, esimerkiksi jos vuokralainen aiheuttaa merkittävää vahinkoa asunnolle tai käyttää sitä rikolliseen toimintaan. Varoituksesta on käytävä ilmi häiriön syy ja miten se on ilmennyt.

Purkuilmoituksen tekeminen

Vuokrasopimuksen purku on tehtävä kirjallisesti. Purkuilmoituksesta tulee käydä ilmi purkuperuste ja sopimuksen purkamisajankohta, jos sopimuksen halutaan päättyvän muuna ajankohtana kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.

Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi todistettavaksi. Todisteellinen tiedoksianto tapahtuu joko niin, että osapuolet allekirjoittavat asiakirjan, tai ilmoituksen lähettäminen kirjattuna kirjeenä, taikka käyttämällä haastemiestä.

Perusteettoman purkamisen seuraukset

Jos osapuoli purkaa sopimuksen ilman laillista perustetta, voi seurauksena olla vahingonkorvausvastuu:

• Vuokralainen purkaa sopimuksen ilman perusteita: Vuokranantaja voi vaatia vahingonkorvausta, esimerkiksi kattamaan menetetyt vuokrat siihen asti, kunnes asuntoon löytyy uusi vuokralainen. Korvausvelvollisuus voi kuitenkin pienentyä, jos vuokranantaja ei aktiivisesti pyri etsimään uutta vuokralaista.

• Vuokranantaja purkaa sopimuksen perusteetta: Vuokralainen voi vaatia korvausta aiheutuneista kuluista, kuten muutto- ja väliaikaisista asumiskustannuksista. Lisäksi vuokralainen voi vaatia korvausta, jos perusteeton purkaminen on aiheuttanut hänelle taloudellista tai muuta vahinkoa.

• Sopimussakko: Vuokrasopimukseen voi olla kirjattu sopimussakko, joka tulee maksettavaksi, jos jompikumpi osapuoli purkaa sopimuksen ennenaikaisesti ilman laillista purkuperustetta.

Tarvitsetko apua vuokrasopimuksen purkamisessa?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaminen on mahdollista vain erityistilanteissa. Jos harkitset määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamista, suosittelemme kääntymään juristimme puoleen varmistaaksesi oikeutesi. On suositeltavaa ensin pyrkiä sopimaan tilanteen ratkaiseminen vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Asian vieminen tuomioistuimeen on tarpeen vasta, jos asiassa ei löydetä ratkaisua sopimalla

Riita-asian hoitamiseen liittyviä kuluja voidaan saada katettua oikeusturvavakuutuksestasi. Ota yhteyttä tilanteesi kartoittamiseksi ja tarjouksen saamiseksi. Alkukartoitus on maksuton, eikä yhteydenotto sido sinua mihinkään.